서울시, 가양·등촌, 신내 택지지구 재정비 추진! 노후계획도시특별법 적용될까?

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서울시가 강서구 가양·등촌, 중랑구 신내 택지지구의 지구단위계획 재정비에 본격적으로 나섭니다. 준공 30년이 지난 노후 아파트 단지들의 재건축을 위한 밑그림을 그리는 작업으로, 용적률 상향 및 안전진단 면제 등의 혜택을 받을 수 있는 노후계획도시특별법 적용 여부도 함께 검토될 예정입니다. 이번 재정비는 해당 지역 주민들의 주거 환경 개선에 대한 기대감을 높이는 동시에 서울시 부동산 시장에 새로운 변수로 작용할 수 있을지 주목됩니다.

1. 서울시, 가양·등촌, 신내 택지지구 재정비 추진 배경

서울시는 택지 조성 이후 재건축 연한(30년)이 도래한 강서구 가양·등촌과 중랑구 신내 택지지구에 대한 지구단위계획 재정비에 착수합니다. 이는 단순한 노후 아파트 재건축을 넘어, 택지 전체의 계획적 관리와 주변 지역과의 조화로운 공간 구성 재편을 목표로 합니다.

• 재건축 연한 도래: 1990년대 조성된 택지들의 아파트 단지들이 준공 30년을 넘기면서 재건축 필요성이 대두되었습니다.
• 계획적 관리 필요: 노후화된 택지의 기반 시설 개선과 효율적인 토지 이용을 위한 종합적인 계획 수립이 요구됩니다.
• 주변 지역과의 연계: 택지 내 주거 환경 개선과 더불어 주변 지역과의 상생 발전을 위한 공간 구성 재편이 필요합니다.

서울시는 이러한 배경을 바탕으로, 가양·등촌 및 신내 택지지구에 대한 '지구단위계획 재정비·기본계획' 관련 연구용역을 조만간 발주할 예정입니다.

2. 지구단위계획 재정비 주요 내용

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이번 연구용역은 가양·등촌, 신내 택지지구의 지구단위계획 재정비를 위한 구체적인 기준을 마련하는 데 초점을 맞춥니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 정비 기준 마련: 택지의 계획적 관리, 주변 지역 공간 구성 재편 등을 위한 정비 기준을 설정합니다.
• 용적률, 건폐율 등 건축 규제 재검토: 변화된 도시 환경과 주거 트렌드를 반영하여 용적률, 건폐율 등 건축 규제를 현실에 맞게 재검토합니다.
• 기반 시설 확충 계획: 노후화된 기반 시설 개선 및 부족한 시설 확충 계획을 수립합니다. (주차장, 공원, 녹지 등)
• 주민 의견 수렴: 재정비 계획 수립 과정에서 주민들의 의견을 적극적으로 수렴하여 반영합니다.

3. 노후계획도시특별법 적용 가능성은?

가양·등촌, 신내 택지지구는 노후계획도시특별법 적용 대상에 해당될 가능성이 있습니다. 이 법이 적용되면 다음과 같은 혜택을 기대할 수 있습니다.

• 용적률 상향: 법적 상한의 1.5배까지 용적률을 높여 사업성을 개선할 수 있습니다.
• 안전진단 면제 또는 완화: 재건축 사업의 초기 단계인 안전진단 절차를 간소화하여 사업 추진 속도를 높일 수 있습니다.
• 세제 혜택: 재건축 초과이익 환수 등 세금 부담을 완화하여 사업 참여를 유도할 수 있습니다.

하지만, 특별법 적용이 쉽지 않다는 의견도 있습니다. 특별법은 1기 신도시 재정비를 목적으로 제정되었으며, 이주단지 조성 등 요건을 갖춰야 합니다. 서울 시내에는 이주를 위해 활용할 수 있는 토지가 부족하고, 기반 시설을 서울 전체가 공유하고 있어 용적률 기준을 세우기 어렵다는 한계가 있습니다.

4. 노후계획도시특별법 적용 가능성 비교 분석

구분	가양·등촌, 신내 택지지구	1기 신도시
조성 목적	주택 공급	수도권 주택난 해소
조성 시기	1990년대	1980년대 후반 ~ 1990년대 초
규모	가양·등촌 (1.7㎢), 신내 (1㎢)	분당, 일산, 평촌, 산본, 중동
특징	서울 시내 위치, 기존 도시 기반 시설 공유	수도권 외곽 신도시, 자족 기능 확보 목표
특별법 적용 가능성	제한적 (이주단지 부족, 용적률 기준 설정 어려움)	높음 (신도시 전체를 대상으로 체계적인 정비 가능)

5. 지구단위계획 재정비를 통한 재건축 추진 가능성

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정비업계에서는 노후계획도시특별법 적용보다는 지구단위계획 재정비를 통한 재건축이 현실적인 대안이 될 수 있다고 보고 있습니다. 과거 개포, 목동 등 택지에서도 지구단위계획 재정비를 통해 재건축 사업이 진행된 사례가 있습니다.

지구단위계획 재정비 장점:

• 유연성: 특별법과 달리, 해당 지역의 특성과 여건에 맞춰 유연하게 재건축 계획을 수립할 수 있습니다.
• 신속성: 특별법 적용을 위한 복잡한 절차를 거치지 않아 사업 추진 속도를 높일 수 있습니다.
• 주민 참여: 재정비 과정에서 주민들의 의견을 적극적으로 반영하여 실질적인 주거 환경 개선을 도모할 수 있습니다.

6. 가양·등촌, 신내 택지지구 현황 및 전망

• 가양·등촌지구: 총 29개 단지 약 2만 9000가구 위치. 한강과 인접하고 지하철 9호선 개통으로 강남 접근성이 우수하여 사업성이 높을 것으로 기대됩니다.
• 신내 지구: 11개 단지 약 1만 1000가구 위치.

향후 전망:

• 지구단위계획 재정비 결과에 따라 재건축 사업 추진 속도 및 방향 결정: 용적률 상향, 건축 규제 완화 등 구체적인 재정비 내용에 따라 사업성이 크게 달라질 수 있습니다.
• 주민들의 적극적인 참여와 지자체의 지원: 성공적인 재건축 사업 추진을 위해서는 주민들의 적극적인 참여와 서울시의 적극적인 지원이 필수적입니다.
• 서울 부동산 시장에 미치는 영향 주목: 가양·등촌, 신내 택지지구 재건축 사업이 본격화될 경우, 주변 지역 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

7. 결론

서울시의 가양·등촌, 신내 택지지구 지구단위계획 재정비 추진은 노후 주거 환경 개선과 도시 경쟁력 강화에 기여할 것으로 기대됩니다. 노후계획도시특별법 적용 여부는 불투명하지만, 지구단위계획 재정비를 통해 현실적인 재건축 방안을 모색하고 주민들의 적극적인 참여를 이끌어낸다면 성공적인 재건축 사업 추진이 가능할 것입니다. 이번 재정비가 서울 부동산 시장에 어떠한 변화를 가져올지 지속적인 관심과 주의가 필요합니다.

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