서울시 용적률 거래제(TDR) 도입: 도시개발의 새로운 패러다임, 못 쓰는 용적 거래로 도시개발 촉진

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서울시 용적률 거래제(TDR) 도입: 도시개발의 새로운 패러다임

서울시가 전국 최초로 용적률 거래제(TDR)를 도입하여 도시 개발의 새로운 가능성을 열었습니다. 문화재 보존 등으로 활용하지 못하는 용적을 개발 여력이 있는 곳으로 이전하여 도시 전체의 개발 밀도를 효율적으로 관리하는 ‘용적이양제’가 핵심입니다. 상반기 조례 제정 및 하반기 시행을 목표로, 서울시는 25일 콘퍼런스를 개최하고 선도사업을 추진하며 제도 안착에 박차를 가하고 있습니다.

용적률 거래제(TDR)란 무엇인가?

용적률 거래제(Transfer of Development Rights, TDR)는 특정 지역에서 개발이 제한된 토지의 용적률을 다른 지역의 토지로 이전하여 활용할 수 있도록 하는 제도입니다. 즉, 문화재 보호, 경관 유지 등의 이유로 용적률을 최대한 활용하지 못하는 토지 소유자가, 남는 용적률을 다른 지역의 개발 사업자에게 판매하여 경제적 이익을 얻을 수 있도록 하는 것이죠.

특징	설명
개념	개발 제한으로 활용하지 못하는 용적률을 다른 지역으로 이전하여 활용
목적	도시 개발 밀도 관리, 문화재 보존, 개발의 효율성 증대
해외 사례	뉴욕, 도쿄 등에서 이미 활발하게 활용

왜 서울시가 용적률 거래제를 도입하는가?

서울시는 중복 규제로 인해 개발이 어려운 지역의 재산상 손실을 보전하고, 잠재력을 가진 지역의 개발을 촉진하여 도시 개발 밀도를 합리적으로 재배분하고자 용적률 거래제를 도입했습니다. 특히 문화유산 주변 지역, 장애물 표면 제한구역 등 장기적으로 규제 완화가 어려운 지역에 우선적으로 적용하여 실질적인 효과를 창출할 계획입니다.

서울형 용적이양제의 특징

• 국토계획법 기반: 용도지역별 용적률을 기준으로 하되, 다른 법률에 의한 추가적인 밀도 제한을 받는 경우 용적 이양 가능
• 규제 완화 및 개발 촉진: 중복 규제 지역의 손실 보전 및 잠재력 있는 지역 개발 촉진
• 지역 우선 고려: 지역 주민 의견을 최우선으로 고려하여 선도사업 추진

서울시 용적률 거래제 도입, 어떻게 진행되나?

서울시는 올 상반기 중으로 ‘서울시 용적이양제 운영에 관한 조례’(가칭)를 제정하고 하반기부터 본격 시행에 들어갈 계획입니다. 이를 위해 제도 개념, 절차, 관리 방안 등을 구체적으로 명시할 예정입니다.

추진 일정

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1. 상반기: ‘서울시 용적이양제 운영에 관한 조례’ 제정 (입법예고 포함)
2. 하반기: 용적률 거래제 본격 시행
3. 선도사업 추진: 강동구 굽은다리역세권 활성화 사업 활용, 민간-공공 협력체계 구축

조례 주요 내용

• 합리적인 용적 가치 산정 방안
• 효율적인 용적이양 절차
• 안정적인 공시 방안

해외 성공 사례: 뉴욕과 도쿄

용적률 거래제는 이미 미국 뉴욕, 일본 도쿄 등 해외 도시에서 성공적으로 활용되고 있습니다.

뉴욕: 원 밴더빌트

원 밴더빌트는 TDR을 통해 인근 그랜드센트럴터미널, 바워리세이빙 빌딩의 용적률을 이전받아 초고층 빌딩(93층, 용적률 약 3000%)으로 개발되었습니다. 이는 역사적인 건축물의 보존과 현대적인 개발의 조화로운 공존을 보여주는 대표적인 사례입니다.

도쿄: 신마루노우치빌딩, 그랑도쿄

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신마루노우치빌딩(38층, 용적률 약 1760%)과 그랑도쿄(43층, 용적률 약 1300%) 등 6개 빌딩은 문화재로 지정된 도쿄역의 용적률을 사들여 고층으로 올렸습니다. 이는 용적률 거래제가 도시의 역사적 가치를 보존하면서도 경제적 효율성을 높일 수 있음을 입증하는 사례입니다.

도시	사례	내용
뉴욕	원 밴더빌트	그랜드센트럴터미널 용적률 이전, 초고층 빌딩 개발
도쿄	신마루노우치빌딩, 그랑도쿄	도쿄역 용적률 이전, 고층 빌딩 개발

서울시 도시정책 콘퍼런스 개최

서울시는 서울형 용적이양제에 대한 공감대를 형성하고 합리적인 실행모델을 모색하기 위해 25일 오후 2시 서울시청 서소문청사에서 ‘공간의 혁신, 도시의 진화: 서울형 용적이양제’를 주제로 도시정책 콘퍼런스를 개최했습니다.

콘퍼런스 주요 내용

• 주제 발표:
  • 남진 서울시립대 교수: ‘도시경쟁력 향상을 위한 용적이양제의 새로운 전략’
  • 김지엽 성균관대 교수: ‘용적이양제 실현을 위한 법제도 도입 방안’
• 패널 토론 및 청중 질의응답

서울형 용적이양 선도사업 추진

서울시는 향후 지역 주민 의사를 최우선으로 고려하여 ‘서울형 용적이양 선도사업’을 추진할 방침입니다. 선도지역으로 선정되면 민간-공공 협력체계를 구축하여 용적이양 추진 전 과정을 시가 전폭적으로 지원할 예정입니다.

선도사업 기대 효과

• 세부 운영기준 마련
• 제도 안정화를 위한 법령 개정 건의
• 실질적인 도시 개발 효과 창출

결론

서울시의 용적률 거래제(TDR) 도입은 도시 개발의 새로운 가능성을 제시하며, 지속 가능한 도시 성장을 위한 중요한 발걸음입니다. 역사적, 자연적 자산을 보존하면서 개발이 필요한 지역의 성장을 촉진하는 서울형 용적이양제가 성공적으로 안착할 수 있도록 지속적인 관심과 노력이 필요합니다. 조남준 서울시 도시공간본부장의 말처럼, "현행 제도 속에서 풀어내기 어려웠던 중복 규제 지역의 숨통을 틔우고, 도시 균형발전을 견인하는 제도"로 자리매김할 수 있기를 기대합니다.

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