서울 아파트 시장 양극화 심화: 강남 3구 상승세 확대, 동북권 하락 지속 - 부동산원 주간 아파트 시세 분석

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최근 토지거래허가제 해제 이후 서울 아파트 시장이 극명한 양극화 현상을 보이고 있습니다. 강남 3구(강남, 서초, 송파)는 규제 완화의 영향으로 집값이 급등하는 반면, 동대문, 강북, 노원 등 동북권 지역은 하락세가 더욱 심화되고 있습니다. 이번 포스팅에서는 부동산원 주간 아파트 시세 자료를 바탕으로 이러한 서울 아파트 시장의 양극화 현상을 심층적으로 분석하고, 그 원인과 전망을 제시합니다.

1. 서울 아파트 시장, 나홀로 상승세 지속

한국부동산원이 발표한 2월 셋째 주(17일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트값은 전주 대비 0.06% 상승했습니다. 전국(-0.03%), 수도권(-0.01%), 지방(-0.04%) 아파트값이 모두 하락한 것과는 대조적인 모습입니다. 이는 서울 아파트 시장이 다른 지역과는 차별화된 움직임을 보이고 있음을 시사합니다.

2. 강남 3구, 토지거래허가제 해제 효과 톡톡

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강남 3구의 상승세는 토지거래허가제 해제가 주요 원인으로 작용했습니다. 특히 송파구 잠실동과 강남구 삼성동, 대치동, 청담동 일대 아파트 단지에 대한 토지거래허가제 해제는 이들 지역의 아파트 가격 상승을 견인했습니다.

• 송파구: 전주 0.14% 상승에서 이번 주 0.36%로 상승폭이 3배 가까이 확대
• 강남구: 전주 0.08% 상승에서 이번 주 0.27%로 상승폭이 3배 이상 증가
• 서초구: 0.11% 상승에서 0.18%로 상승폭 확대 (서초동, 잠원동 위주 상승)

아직 토지거래허가제가 해제되지 않은 압구정 지역 아파트 가격도 인근 지역 해제 영향을 받아 상승세를 보이고 있습니다. 예를 들어, 강남구 압구정동 미성1차 아파트 전용면적 106㎡는 올해 1월 40억원에 거래되었지만 현재 호가는 최고 45억원까지 치솟았습니다.

3. 동북권, 하락세 심화…지역별 온도차 뚜렷

강남 3구와는 대조적으로 동북권 지역은 하락세가 더욱 심화되고 있습니다.

• 동대문구: -0.01% → -0.05%
• 강북구: -0.03% → -0.04%
• 노원구: -0.02% → -0.04%
• 중랑구: -0.01% → -0.04%

동대문구는 장안동과 답십리동, 노원구는 상계동과 중계동, 도봉구는 방학동과 창동 위주로 하락세가 나타나고 있습니다. 실제 동대문구 답십리동 동아아파트 전용 84㎡ 중층은 지난해 8월 7억 8600만원에 거래되었지만 12월 7억 6500만원으로 하락했고, 올해 1월에는 저층이 7억 1000만원에 거래되었습니다.

서울 11개 강남권 구에서는 구로구와 금천구를 제외한 9개 구에서 아파트값이 상승하거나 보합세를 유지했지만, 14개 강북권 구에서는 6개 구에서 하락세를 보였습니다. 이는 서울 아파트 시장의 지역별 온도차가 매우 크다는 것을 보여주는 단적인 예입니다.

4. 전문가 분석: 토지거래허가제 해제와 시장 전망

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "토지거래허가제는 부작용이 커서 큰 틀에서 보면 해제하는 게 맞다"며 "지금은 전체적으로 아직 관망 조정 상태여서 강남을 비롯해 구매력과 미래 가치가 큰 지역을 중심으로 거래가 활발해지고 있다"고 분석했습니다.

전문가들은 토지거래허가제 해제가 강남 지역을 중심으로 아파트 가격 상승을 부추길 수 있다고 전망합니다. 또한, 금리 인상, 대출 규제 완화 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하면서 서울 아파트 시장의 양극화 현상은 더욱 심화될 것으로 예상됩니다.

5. 서울 아파트 시장 양극화 원인 심층 분석

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서울 아파트 시장의 양극화는 단순히 토지거래허가제 해제 때문만은 아닙니다. 다음과 같은 복합적인 요인이 작용하고 있습니다.

• 입지적 요인: 강남은 교육, 교통, 편의시설 등 주거 환경이 우수하여 수요가 꾸준합니다. 반면, 동북권은 상대적으로 주거 환경이 열악하고 개발 호재가 부족하여 수요가 감소하는 경향이 있습니다.
• 경제적 요인: 고소득층은 강남 지역의 고가 아파트를 선호하는 반면, 소득이 낮은 계층은 동북권의 저가 아파트를 선택하는 경향이 있습니다. 소득 격차가 커질수록 이러한 경향은 더욱 심화될 수 있습니다.
• 정책적 요인: 정부의 부동산 정책은 강남과 동북권에 서로 다른 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 토지거래허가제 해제는 강남 지역 아파트 가격 상승을 부추기지만, 대출 규제는 동북권 아파트 구매를 어렵게 만들 수 있습니다.
• 심리적 요인: 사람들은 미래 가치가 높은 지역에 투자하려는 경향이 있습니다. 강남은 미래 가치가 높다고 인식되는 반면, 동북권은 상대적으로 미래 가치가 낮다고 평가될 수 있습니다.

6. 투자 전략 및 시장 전망

서울 아파트 시장의 양극화가 심화되는 상황에서 투자 전략은 신중하게 접근해야 합니다.

• 강남 지역 투자: 장기적인 관점에서 긍정적이지만, 높은 가격 부담을 고려해야 합니다. 투자 시에는 미래 가치 상승 가능성이 높은 재건축, 재개발 단지를 중심으로 접근하는 것이 좋습니다.
• 동북권 지역 투자: 단기적인 시세 차익을 기대하기는 어렵지만, 장기적인 관점에서 저평가된 단지를 공략하는 전략이 유효할 수 있습니다. 특히 교통망 개선, 재개발 등 개발 호재가 있는 지역을 주목해야 합니다.

향후 서울 아파트 시장은 금리 인상, 대출 규제, 정부 정책 변화 등 다양한 변수에 따라 변동성이 커질 수 있습니다. 따라서 투자 결정을 내리기 전에 충분한 정보 수집과 전문가의 조언을 구하는 것이 중요합니다.

7. 결론

서울 아파트 시장은 토지거래허가제 해제 이후 강남 3구를 중심으로 상승세를 이어가는 반면, 동북권은 하락세가 심화되는 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 이러한 양극화는 입지, 경제, 정책, 심리 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다. 투자자들은 이러한 시장 상황을 정확히 파악하고, 신중한 투자 전략을 수립해야 합니다. 앞으로 서울 아파트 시장은 다양한 변수에 따라 변동성이 커질 수 있으므로, 지속적인 관심과 주의가 필요합니다.

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